KAJIAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DAN PERMASALAHANNYA

Dr. Boedi djatmiko HA, SH.,M.hum

 

PENDAHULUAN

Dalam perundang-undangan PPAT maupun Notaris adalah merupakan "pejabat umum" yang diberikan kewenangan membuat "akta otentik" tertentu. Yang membedakan keduanya adalah Landasan hukum berpijak yang mengatur keduanya. PPAT adalah UU No. 5 tahun 1960, PP No. 24 tahun 1997, PP No. 37 tahun 1998 dan PerKBPN No. 1 tahun 2006, sedangkan Pejabat Notaris adalah UU No. 30 tahun 2005. Perbedaan tersebut tergambar dengan jelas lembaga hukum yang bertanggung jawab untuk mengangkat dan memberhentikan, tugas dan kewenangannya dalam rangka pembuatan akta-akta otentik tertentu, system pembinaan dan pengawasannya.

Pejabat Notaris diangkat dan diberhentikan oleh Menteri dalam hal ini Menteri Hukum dan HAM dan dibawah pembinaan dan pengawasan ada pada pejabat yang ada dibawah kementerian tersebut yakni Pengadilan negeri. PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (KBPN), sedangkan pembinaan dan pengawasannya ada pada pejabat yang ditunjuk dalam tingkat daerah kabupaten / kota hal ini Kepala Kantor pertanahan setempat.

Produk hukum yang dihasilkan adalah akte otentik, namun berbeda jenisnya. Didalam UU No. 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, Pejabat notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, dst, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. Disamping itu dikatakan notaris berwenang pula antara lain : "membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan". ( lihat pasal 15 UU No. 30 tahun 2004).

PPAT sebagai pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik untuk perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah susun yang terletak diwilayah kerjanya (lihat UU No. 5 tahun 1960, PP No.24/1997, PP No. 37/1998 yo. Permenag/KBPN No.1 / 2006).

Persoalan hukumnya, sampai saat ini masih terjadi Pro dan kontra penjabaran lebih lanjut berkaitan kewenangan pembuatan akta pertanahan?.

TUGAS KEWENANGAN PPAT

Sesuai ketentuan perundangan pertanahan, sebagaimana diatur dalam ketentuan ini diuraikan secara rinci dalam pasal 2 – 6 peraturan KBPN No. 1 tahun 2006 yang merupakan penjabaran dari PP No. 37 tahun 1998 dan tindak lanjut dari ketentuan yang diatur dalam PP No. 24 tahun 1997, Permenag / KBPN No. 3 tahun 1997, dijelaskan Tugas pokok dan kewenangan PPAT yakni, melaksanakan sebagian dari kegiatan pendaftaran tanah dengan tugas pembuatan akta (otentik) sebagai bukti telah dilakukan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu di daerah kerjanya yang ditentukan oleh pemerintah ( kompetensi absolute) yakni kabupaten atau kota satu wilayah dengan wilayah kerja Kantor pertanahan. Catatan untuk PPAT sementara ( Camat ) adalah wilayah jabatan camat saat menjabat.

Pertanyaan hukumnya adalah Dalam rangka pembuatan akta otentik atas Perbuatan hukum tertentu apa saja yang merupakan sebagian dari kegiatan pendaftaran tanah yang menjadi tugas pokok PPAT?

Ada 8 ( jenis ) akta PPAT yang menjadi alat bukti dan dasar perubahan data pendaftaran tanah ( lihat pasal 95 ayat 1 Peraturan Menteri Negara Agraria / KBPN ( Permenag/KBPN) No. 3 tahun 1997 jo. Pasal 2 ayat 2, Per KBPN No. 1 tahun 2006)yakni:

1. Akta Jual beli,
   
2. Akta tukar menukar,
   
3. Akta Hibah,
   
4. Akta Pemasukan ke dalam perusahaan ( inbreng),
   
5. Akta pembagian bersama,
   
6. Akta pemberian Hak guna bangunan/ hak pakai atas tanah hak milik,
   
7. Akta pemberian hak tanggungan, dan
   
8. Akta pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.( lihat pasal 2 ayat 2)
   

 

Dalam rangka pembuatan akta-akta tersebut ( 8 jenis akta ), ditentukan pula bentuk akta – akta yang wajib dipergunakan oleh PPAT, dan cara pengisiannya, serta formulir yang dipergunakan sebagaimana tercantum dalam lampiran 16 s/d 23 Permenag / KBPN No. 3 tahun 1997, terdiri dari bentuk: a. Akta jual beli ( lampiran 16); b. Akta tukar menukar ( lampiran 17); c. Akta hibah ( lampiran 18); d. Akta pemasukan ke dalam perusahaan ( lampiran 19); e. Akta pembagian hak bersama (lampiran 20); f. Akta pemberian hak tanggungan ( lampiran 21); g. Akta pemberian hak guna bangunan / hak pakai atas tanah hak milik ( lampiran 22); h. Surat kuasa membebankan hak tanggungan ( lampiran 23 ); dan apabila dalam pembuatan akta tidak sebagaimana yang ditentukan tersebut maka merupakan pelanggaran. Permasalahan yang seringkali terjadi:

1. dalam pembuatan akta PPAT tidak mempergunakan bentuk, isi dan cara pembuatan akta yang telah ditentukan oleh permenag / KBPN No. 3 tahun 1997 dan tidak dihadiri oleh oleh para pihak atau kuasanya dan saksi sebagaimana yang ditentukan pasal 38 PP No. 24 tahun 1997 yo. Pasal 100 dan 101, Permenag / KBPN No. 3 tahun 1997;
   
2. PPAT tidak membacakan akta yang dibuatnya kepada para pihak dan menjelaskan maksud, dan isi akta serta prosedur pendaftarannya sesuai ketentuan yang berlaku, sebagaimana pasal 101 Permenag/ KBPN No. 3 tahun 1997.
   
3. PPAT melakukan pembuatan akta meskipun persyaratan yang ditentukan dalam pembuatan akta belum / tidak terpenuhi, sebagaimana diatur dalam pasal 39 PP No. 24 tahun 1997.
   
4. PPAT terlambat untuk mendaftarkan akta yang telah dibuatnya ke kantor Pertanahan setempat, sebagaimana di atur dalam pasal 40 PP No. 24 tahun 1997 jo. Pasal 103 Permenag / KBPN No. 3 tahun 1997.
   

   
    

PRINSIP YANG HARUS DILAKSANAKAN DALAM PEMBUATAN AKTA

Dalam rangka melaksanakan tugas pembuatan akta otentik atas 8 jenis perbuatan – perbuatan hukum yang merupakan bagian daripada kegiatan pendaftaran tanah, didalam ketentuan pasal 54 Peraturan KBPN No. 1 tahun 2006 ini menentukan kewajiban yang harus dilakukan PPAT pada saat pembuatan akta yang wajib harus dipenuhi oleh PPAT:

1. Sebelum pembuatan akta atas 8 jenis perbuatan hukum, PPAT wajib melakukan pengecekan/ pemeriksaan keabsahan sertifikat dan catatan lain pada kantor pertanahan setempat dan menjelaskan maksud dan tujuannya.
   
2. Dalam pembuatan akte tersebut tidak diperbolehkan memuat kata-kata " sesuai atau menurut keterangan para pihak" kecuali didukung oleh data formil.
   
3. PPAT berwenang menolak pembuatan akta yang tidak didasari data formil.
   
4. PPAT tidak diperbolehkan membuat akta atas 8 jenis perbuatan hukum dimaksud atas sebagian bidang tanah yang sudah terdaftar atau tanah milik adat, sebelum diukur oleh Kantor pertanahan dan diberikan Nomor Identifikasi Bidang Tanah ( NIB).
   
5. Dalam pembuatan akta, PPAT wajib mencantumkan NIB atau nomor hak atas tanah, nomor Surat Pemberitahuan Pajak terutang ( SPPT) PBB, penggunaan dan pemanfaatan tanah sesuai dengan keadaan lapangan.
   

 

SANKSI

PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya wajib mengikuti aturan, ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 38, pasal 39 dan pasal 40 (PP No. 24 tahun 1997), serta ketentuan dan petunjuk yang diberikan oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk dikenakan tindakan administrative berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut (lihat Pasal 62 PP No. 24 tahun 1997).

Selanjutnya, dalam peraturan jabatan PPAT ( pasal 10 PP No. 37 tahun 1998 yo. PerKBPN No. 1 tahun 2006) menjelaskan ada dua klasifikasi pemberhentian dari jabatan PPAT, diberhentikan dengan hormat dan diberhentikan dengan tidak dengan hormat.

PPAT diberhentikan dengan hormat dari jabatannya karena: a. permintaan sendiri; b. tidak lagi mampu menjalankan tugasnya karena keadaan kesehatan badan atau kesehatan jiwanya, setelah dinyatakan oleh tim pemeriksa kesehatan yang berwenang atas permintaan menteri atau pejabat yang ditunjuk; c. melakukan pelanggaran ringan terhadap larangan atau kewajiban sebagai PPAT; d. diangkat sebagai pegawai negeri sipil atau ABRI;

Sedangkan PPAT diberhentikan dengan dengan tidak hormat dari jabatannya, karena: a. melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban sebagai PPAT; b. dijatuhi hukuman kurungan / penjara karena melakukan kejahatan perbuatan pidana yang diancam dengan hukuman kurungan atau penjara selama-lamanya 5 (lima ) tahun atau lebihberat berdasarkan putusan pengadilan yang sudah memperoleh kekuatan hukum tetap.

 

JENIS PELANGGARAN

 

Berdasarkan ketentuan pertanahan, pelanggaran dibedakan menjadi 2 jenis yang menjadi dasar pemberhentian PPAT.

1. Pelanggaran ringan antara lain: 1. Memungut uang jasa melebihi ketentuan peraturan perundang-undangan; 2. Dalam waktu 2 ( dua) bulan setelah berakhirnya cuti tidak melaksanakan tugasnya kembali; 3. Tidak menyampaikan laporan bulanan mengenai akta yang dibuatnya; 4. Merangkap jabatan.
   
2. Pelanggaran berat antara lain: 1. Membantu melakukan permufakatan jahat yang mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan; 2. Melakukan pembuatan akta sebagai permufakatan jahat yang mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan; 3. Melakukan pembuatan akta diluar daerah kerjanya kecuali yang dimaksud dalam pasal 4 dan 6 ayat (3); 4. Memberikan keterangan yang tidak benar didalam akta yang mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan; 5. Membuka kantor cabang atau perwakilan atau bentuk lainnya yang terletak diluar dan atau di dalam daerah kerjanya sebagaimana dimaksud dalam pasal 46; 5. Melanggar sumpah jabatan sebagai PPAT; 6. Pembuatan akta PPAT yang dilakukan, sedangkan diketahui oleh PPAT yang bersangkutan bahwa para pihak yang berwenang melakukan perbuatan hukum atau kuasanya sesuai peraturan perundang-undangan tidak hadir dihadapannya; 7. Pembuatan akta mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang oleh PPAT yang bersangkutan diketahui masih dalam sengketa yang mengakibatkan penghadap yang bersangkutan tidak berhak untuk melakukan perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta; 8. PPAT tidak membacakan aktanya dihadapan para pihak maupun pihak yang belum atau tidak berwenang melakukan perbuatan hukum sesuai akta yang dibuatnya; 9. PPAT membuat akta dihadapan para pihak yang tidak berwenang melakukan perbuatan hukum sesuai akta yang dibuatnya; 10. PPAT membuat akta dalam masa dikenakan sanksi pemberhentian sementara atau dalam keadaan cuti; 11. Lain-lain yang ditetapkan oleh Kepala Badan.
   

   
    

PEMBINAAN DAN PENGAWASAN

Sebagaimana yang ditentukan dalam pasal 66 ayat (3) peraturan KBPN ini pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT oleh Kepala Kantor Pertanahan sebagai berikut:

1. Membantu menyampaikan dan menjelaskan kebijakan dan peraturan pertanahan serta petunjuk tehnis pelaksanaan tugas PPAT yang telah ditetapkan oleh Kepala Badan dan peraturan perundang-undangan;
   
2. Memeriksa akta yang dibuat PPAT dan memberitahukan tercara tertulis kepada PPAT yang bersangkutan apabila ditemukan akta yang tidak memenuhi syarat untuk digunakan sebagai dasar pendaftaran haknya;
   
3. Melakukan pemeriksaan mengenai pelaksanaan kewajiban operasional PPAT.
   

 

Jogyakarta 29 januari 2009